最近の土地傾向
- 動きは鈍いのかな？条件のよさそうな物件もすぐには決まりにくい印象です。
- 建築条件を付けて土地を安目に（建物は少し割高な場合が多い）売り出す「建築条件付き」の土地が減っています。
- 建売業者さんが買い占めるような条件の良い（広すぎる！）土地がちらほらと出ています。
- 売り出し価格は、少し強気の金額が多いように感じます。買う側としては、買付証明を出すときに少し下げた金額を入れてみるのもよいかもしれませんね。（決裂しない程度の範囲）
店舗併用住宅向け用地探しのむつかしさ
店舗併用住宅に適した土地のご相談を何件か受けていまして、それを調べると感じるのですが、店舗にも住居にも適した土地というのは、なかなかなさそうなことです。
店舗は目立ちたいですが、住居は目立ちたくない。
→これは、建物の工夫でクリアできます。
店舗には駐車場が必要ですが、住居の駐車場と共用したくない。
→敷地に対する道路の接道状況が影響するので土地の条件が増えます。
店舗は「市街化調整区域」でも建築できますが、「併用住宅」は、原則として「市街化地域」にしか建てることができません。
→土地の絶対的な制限です。店舗のみであれば選択肢はかなり広がります。
店舗併用住宅のメリットを土地探しの視点から考えると、大きなメリットはないように感じます。
店舗併用住宅のリスクの話し
資金の面から考えた場合はどうでしょうか？
総額を抑える方法を考えた場合には、店舗併用住宅になります。
一方、店舗の成功をより重視した場合は事情が異なる場合があります。商業に適した地域の土地は一般的に高額になる傾向があります。住居に必要な土地も含めて高額な地域を選ぶより、近接の安価な住居に適した土地を求めたほうが、土地に対する投資総額は低くなるパターンも考えられます。逆に住居が建てられない格安の市街化調整区域に店舗専用の土地を求める場合も、総額を抑えることにつながります。（建物についても、店舗に求められる要素と住居に求められる要素は異なるため、双方により良いものを目指す場合には、すべてを満たす水準の建築費を全体にかけるより、分離してメリハリをつけたほうが費用が抑えられる場合があります。こちらも、こだわりなく絶対額を抑えるということが目的であれば店舗併用住宅の方が安価にできることは間違いありません。）
つまり、資金的にも、総額をただただ抑えたいという目的において店舗併用住宅は有効ですが、それなりのグレード感のあるものを求める場合は、分けてメリハリをつけたほうが良い場合もあります。
店舗部分の出口戦略
そして、最も気になるのは、店舗部分の出口戦略です。
我々は、家づくりというと終の住まいにもなりえる長い時間軸で必ず考えます。（二〇〇年住宅を標榜していますので(^^)）基本的に、住居は永遠と思って計画します。
店舗併用の場合、店舗部をお子様が継ぐことが決まっているケースなどは問題ないのですが、やはり事業ですから、後継者の問題や、立地が合わなくなってきた場合などのことを考えてしまいます。
店舗専用であれば、もし本人によるその場所での事業継続が困難な場合でも、他人に任せる、資産運用として貸し出す、売却する。など、様々な可能性が考えられます。これらは大きなリスクヘッジとなりえます。
店舗併用住宅の場合、このリスクヘッジが困難で、リスクとしては相対的に大きなものを抱えることになります。
業種によって様々ですし、考え方も様々ですので、一概には言えませんが、近々の事例に触れてちょっと感じたことを書いてみました。
宜しくお願いします。
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